2021-8-9 06:56 |
Ретейлеры пытаются компенсировать потери от прошлогоднего простоя за счёт арендодателей. Однако добиться предоставления скидки по арендной плате за время локдауна в суде получается далеко не у всех.
Ретейлеры пытаются компенсировать потери от прошлогоднего простоя за счёт арендодателей. Однако добиться предоставления скидки по арендной плате за время локдауна в суде получается далеко не у всех. Хотя с "большого локдауна" прошло уже больше года, его последствия до сих пор сказываются на экономике Петербурга. Среди очевидных эффектов: рост вакантности коммерческих помещений, снижение арендных ставок и сокращение числа розничных торговых точек. Вопрос отношений арендаторов с арендодателями на фоне коронавирусных ограничений с самого начала стоял очень остро. "Арендные каникулы", о которых просил бизнес, так и не стали повсеместной практикой. Не все собственники помещений оказались готовы идти навстречу, ведь по сути это означало добровольно разделить убытки с арендаторами. Договориться о снижении ставок за период локдауна многие предприниматели пытаются до сих пор. И далеко не всегда это получается сделать мирным путём. Количество поданных исков с взаимными претензиями продолжает расти. Встречное движение Руководитель практики ГЧП и недвижимости "Дювернуа Лигал" Ольга Батура отмечает, что для того, чтобы в перспективе снизить арендную плату, деятельность истца должна относиться к пострадавшей отрасли российской экономики. А это, если говорить о ретейле, реализация непродовольственных товаров, а также деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (на месте). "Судебная практика не относит распространение коронавирусной инфекции к обстоятельствам непреодолимой силы, хотя полностью это и не исключает. Вместе с тем известные нам дела говорят о том, что в случае если деятельность арендатора не отнесена к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим, то шансы на снижение арендной платы по причине наложения запретов государственных органов в связи с пандемией малы", — говорит Батура. Интересно, что иски к одному и тому же арендодателю могут рассматриваться судом с совершенно разными результатами. Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь рассказала "ДП", что в одном споре суд удовлетворил заявление арендатора ООО "Луан" к Санкт–Петербургскому государственному университету телекоммуникаций им. М. А. Бонч–Бруевича, установив арендную плату по договору за период с 1 апреля до 26 июля 2020 года в размере 50% от суммы, установленной договором. В споре этого же арендодателя с другим арендатором суд отказал в изменении договора. Партнёр адвокатского бюро "НБ" Виктория Франченко отмечает, что в практике петербургского арбитража встречаются случаи и большего снижения стоимости аренды. Так, 28 июля сеть FireWok, арендатор помещения в ТРК "Лето", смогла снизить арендную плату в 10 раз. "Арендатору удалось доказать, что торговый центр был закрыт в период пандемии, отдельного входа ресторан не имел, а его деятельность относится к разряду пострадавших от пандемии", — сообщает Франченко. Собственники помещений пытаются отбиваться от имеющих к ним претензии арендаторов встречными исками. ООО "Касторама рус" подало иск к ООО "Профессиональные логистические технологии", требуя изменить размер арендной платы за период с 28 марта по 31 декабря прошлого года. В ответ арендодатель подал иск на 34,3 млн рублей о взыскании задолженности по базовой арендной плате и операционным расходам за период с 1 февраля по 30 апреля 2021 года. Некоторых предпринимателей подводит недостаточное знание закона. ООО "Клевер–Медиа–Групп" (издательство Clever) подало иск к ООО "Строительная компания Бриз" (ТРЦ "Галерея") о расторжении договора аренды. При этом у истца, согласно п. 4 ст. 19 ФЗ № 98 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", была возможность в досудебном порядке договориться об уменьшении арендной платы. Но компания ею пренебрегла, решив сразу расторгнуть договор. Суд в удовлетворении этого иска отказал. Спорить себе дороже Петербургская ситуация со спорами из–за аренды совсем не уникальна. По всей стране подобные иски рассматривались с участием сети магазинов одежды Reserved, сети Burger King, магазина сети "Перекрёсток". Компания "Иль де ботэ" в Арбитражном суде Москвы требовала заключить дополнительное соглашение об уменьшении постоянной арендной платы на 80% за апрель–май 2020 года. Светлана Гузь говорит, что в результате требование компании удовлетворено, но спор рассматривался полгода и прошёл три инстанции, не исключено, что судебные расходы по сопровождению спора могли превысить экономию истца на арендной плате. Сеть "Лента" выступила в суде с иском о расторжении договора аренды с ООО "ТРК–Череповец". В материалах дела сообщается, что с 16 марта 2020 года на территории Вологодской области был объявлен режим повышенной готовности и посещаемость упала до критических отметок, магазин начал генерировать убытки. Однако, по мнению ответчика, снижение количества покупателей и объёма выручки не влекут расторжения договора аренды, поскольку пандемия не может быть универсальным основанием для этого. "“Лента” относится к магазинам у дома, в настоящее время все ограничения отменены, а снижение потребительского спроса является предпринимательским риском", — сообщается в материалах дела. В ООО "ТРК–Череповец" заявляли, что истец злоупотребляет правом на обращение в суд, поскольку требование о расторжении договора аренды связано не с пандемией, а с утратой экономического интереса в объекте аренды. Но суд в данном споре всё равно принял сторону ретейлера и решил расторгнуть договор аренды. По оценке экспертов, споры с владельцами помещений доходили до суда реже, чем могли бы. Чаще всего они урегулировались мирно. Однако сюда относятся и те случаи, когда всё заканчивалось съездом арендатора. Руководитель направления продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" Антон Лескин подтверждает, что за последний год миграция бизнеса была достаточно высокой: одни просто переходили на дистанционный формат работы, перестраивая бизнес–процессы, другие меняли место, нередко на более выгодное. Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers Юлия Кузнецова отмечает, что решение о съезде — это серьёзный шаг, более характерный для несетевых арендаторов. "У них нет возможности за счёт нескольких точек дотировать магазин, по которому не удалось договориться с собственником о снижении аренды, поэтому речь зачастую идёт о закрытии бизнеса. Большие сети, как правило, имеют финансовую подушку для того, чтобы не терять обжитую локацию", — считает Кузнецова. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко подчёркивает, что в период ограничений большая часть собственников дали скидки своим арендаторам. И именно благодаря этому вакансия на рынке стрит–ретейла не сильно выросла. Если бы подход был другим, то на рынке коммерческой недвижимости наблюдался бы сильный кризис. На сегодняшний день рынок начал восстанавливаться, а ставки аренды и показатели вакансии постепенно возвращаются на допандемийный уровень.
Подробнее читайте на dp.ru ...
