2021-8-11 06:40 |
Баснословная проблема отсутствия парковок в новых ЖК имеет обратную сторону: из–за невостребованности существующие паркинги перепрофилируют. Что, в свою очередь, не всегда соответствует нормативам.
Баснословная проблема отсутствия парковок в новых ЖК имеет обратную сторону: из–за невостребованности существующие паркинги перепрофилируют. Что, в свою очередь, не всегда соответствует нормативам. Например, трёхэтажное здание на пр. Ветеранов, 169, корп. 4, в жилом комплексе "Солнечный город" строилось как многоэтажный гараж со встроенными торговыми помещениями, о чём уведомлял строительный щит. Паркинг был предусмотрен и в соответствии с проектом планировки, следует из Градостроительного портала Санкт–Петербурга. Однако построенное здание с высокими потолками, эскалаторами внутри и обширными залами магазинов на каждом этаже открылось под вывеской торгового центра. Если внутри него и есть паркинг, то он так тщательно спрятан, что его не видно, как, впрочем, и заездов в него. При этом здание всё–таки считается паркингом, оно не имеет полноценной открытой стоянки и выходит фасадами прямо на улицу. Посетители этого торгового центра, который оказался чрезвычайно востребован жителями микрорайона (поскольку других магазинов до его строительства в округе почти не было), усугубляют и без того непростую ситуацию с парковкой, останавливаясь во второй ряд в соседних проездах. В Setl Group, застройщике "Солнечного города", сообщили "ДП", что не имеют отношения к этому объекту. Формально торговый центр возводило другое юрлицо, ООО "Солнечный город". Но при расчёте обеспеченности машино–местами жилого комплекса учитывается проект планировки. А на нём паркинг указан как паркинг. Этот случай не единичный. Например, на ул. Лидии Зверевой, 5, корп. 1, часть помещений встроенно–пристроенного паркинга, возведённого вместе с жилым комплексом, отдали под супермаркет. На Кушелевской дороге, 1, корп. 1, сейчас приспосабливают под магазины часть паркинга, который ранее занимал первый этаж торгового комплекса (формально он строился как объект бытового обслуживания, но возведён на участке "хранение автотранспорта, магазины"). Универсам занимает первый этаж другого паркинга в том же квартале, на Кушелевской дороге, 5, корп. 1. Интересно, что его участок формально предназначен для размещения жилых домов; сейчас в проект планировки пытаются внести некие изменения. На практике переоборудовать паркинг в магазин сложнее, чем строить магазин изначально. "Технически это возможно, но практически не распространено. Мы рассматривали вариант реконструкции, однако инвестору оказалось проще подобрать для своих целей более подходящий объект", — говорил ранее "ДП" руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости АО "ЮИТ Санкт–Петербург" Максим Соболев. Паркофисный центр В минувшем году на Градсовет выносился 9–этажный гараж с включением офисов, который застройщик "Мегалит–Охта Групп" собирается возвести на углу Богатырского пр. и пр. Испытателей. Члены совета, похоже, не поверили в то, что здание будет активно использоваться по прямому назначению. "Попробуйте сесть за руль и по этому серпантину заехать на 9–й этаж. Это же безумие. Совершенно очевидно, что никто вообще заезжать не будет. Все машины, которые туда не заедут, будут стоять на газонах", — говорил архитектор Олег Харченко (см. "ДП" № 136–137 от 02.10.2020). Между тем история уже знает пример паркинга, который в значительной степени превратился в офисный центр. Он расположен в Щербаковом пер., 12, у станции метро "Достоевская". Здание, возведённое в 2004–2007 годах, вскоре после его строительства перепрофилировали за невостребованностью под бизнес–центр. Однако в РГИС эта нависающая над улицей постройка по–прежнему значится "гаражом". Помимо паркингов, под коммерцию приспосабливают и другие пятна, отведённые для инфраструктуры. Распространённый пример — спорткомплексы. Нормативы по их обеспеченности не так жёстко привязаны к конкретным домам, как парковочные места, потому перепрофилировать их проще. "На рынке всё меньше хоть как–то годных помещений под ретейл, конкуренция усиливается, все магазины давно арендованы или куплены, — объясняет такую тенденцию управляющий партнёр консалтинговой компании Retail4You Сергей Лищук. — Но сетям нужно выполнять амбициозные задачи и расширяться. Второе обстоятельство: продуктовый ретейл — это золотой арендатор. На них в меньшей степени влияют рыночные обстоятельства и кризисы. Отсюда и возникает огромный соблазн взять непригодную точку, придумать, как сделать из неё продуктовый магазин, и получать огромную маржу". Не мрачное место Бизнесу невыгодно строить паркинги в чистом виде. В "Группе ЛСР" даже подавали поправку к правилам землепользования и застройки с просьбой снизить норматив по таким объектам (безуспешно). "В результате применения действующего норматива в настоящее время в большинстве проектов типового жилья машино–места в паркингах не востребованы и не продаются", — говорилось в обращении (см. "ДП" № 45 от 04.04.2019). Руководитель экспертной группы комиссии по горхозу ЗакС Александр Карпов считает логичным строить совмещённые с магазинами паркинги, где под торговлю отданы только первые этажи. Такие объекты не выглядят столь мрачно, как обычные гаражи, вокруг них редко бывает безлюдно. С точки зрения городской среды постоянно теплящаяся жизнь делает место более безопасным. Полностью перепрофилируют обычно те объекты, которые каким–то образом были построены без проекта планировки и стоят на отдельных земельных участках. "Их судьба незавидна, потому что их можно в любой момент переделать. Хотя надо проверять, каким образом будет выдано разрешение на их реконструкцию", — говорит Карпов. Другое дело, когда паркинг предусмотрен проектом планировки. Если назначение участка под ним зафиксировано в этом документе, то изменить его просто так нельзя. С этим, кстати, связаны правила расчёта норматива обеспеченности машино–местами. После ряда злоупотреблений (перепрофилирование гаражей под другие цели или просто отказ от их строительства) паркинги разрешили учитывать при проверке исполнения этого норматива только в том случае, если они зафиксированы в проекте планировки. Несчётные места "По большому счёту, всё это упирается в две проблемы. Первая — что паркинги мало кому нужны, если можно бесплатно парковаться на улице. А вторая — что места внутри квартала никем не считаются", — говорит Карпов. В новостройках их ещё можно посчитать. В старых кварталах, где в расчёт принимались проезды, уширения, пустыри, значительно сложнее понять, сколько там может уместиться машин и сколько ещё нужно для них места. "Когда их можно будет все пересчитать, тогда можно будет говорить, что наличие паркингов сокращает дефицит или увеличивает", — добавил Карпов. Он считает, что неразбериха будет продолжаться до тех пор, пока соответствующие полномочия не передадут муниципалам, поскольку они отвечают за внутриквартальные территории.
Подробнее читайте на dp.ru ...
