2021-5-17 06:21 |
Городские власти хотят брать с девелоперов плату за перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в зоны, предполагающие жилищное строительство. Для этого Смольный инициировал внесение поправок в федеральное законодательство.
Городские власти хотят брать с девелоперов плату за перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в зоны, предполагающие жилищное строительство. Для этого Смольный инициировал внесение поправок в федеральное законодательство. Эксперты опасаются, что новый косвенный налог приведёт к дальнейшему удорожанию жилья. Об этой инициативе губернатор Петербурга Александр Беглов рассказал в рамках ежегодного отчёта о результатах работы городского правительства перед Законодательным собранием. По данным Смольного, за последние 15 лет власти уже поменяли функцию 2061 га, из них 426 га — участки промышленного назначения. На этих территориях получены разрешения на строительство 13,3 млн м2 жилья. По мнению губернатора, перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в другие функции — один из серьёзных вызовов. При этом город теряет манёвр для создания новых рабочих мест на инженерно подготовленных территориях и не получает ни копейки в бюджет за перевод этих земель. Александр Беглов отметил, что городские власти готовят изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, чтобы регион мог получать деньги за перевод земель. Массовый перевод породил дисбаланс социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, говорит курирующий строительный блок вице–губернатор Николай Линченко. "За последнее время достаточно активно развиваются приграничные территории с Ленинградской областью, там также образовался существенный дисбаланс по социальной инфраструктуре, что является дополнительной нагрузкой для города", — отмечает он. Из какого кармана платить Разработка новых правил пока находится в начальной стадии, она стартовала незадолго до выступления губернатора в Мариинском дворце, говорят собеседники "ДП" в Смольном. Уже понятно, какие комитеты будут принимать участие в этой работе, однако пока рано говорить о конкретном размере платы, возможных объёмах переводов, самой процедуре, сроках введения регламентов, ожидаемом эффекте и т. п. Также нет ответа на вопрос, будут ли власти брать деньги за смену вида использования и строительство социальной инфраструктуры "пакетом". Застройщики, опрошенные "Деловым Петербургом", говорят, что трактовать инициативу Смольного можно как окончательное оформление примерно такой позиции: за инфраструктуру должны платить не город и налогоплательщики, а бизнес, который хочет что–то делать или строить. "По крайней мере, фиксируется позиция — денег нет, живите теперь с этим. На самом же деле с налогоплательщиков ничего не снимается, просто сужается их круг до покупателей квартир в конкретных жилых домах. Удорожание земли на сумму платежа за изменение статуса в итоге отразится на себестоимости и на конечном ценообразовании новой недвижимости", — говорит руководитель одной из строительных компаний. Хотим как в столице При этом петербургские власти ориентируются на опыт Москвы, где за перевод одной категории земли в другую и за смену вида разрешённого использования городское правительство взимает плату. Это происходит уже давно, такая возможность прописана в федеральном законе "О статусе столицы РФ". В Москве процесс строго регламентирован и утверждён постановлением правительства города. Плату, рассчитываемую от кадастровой стоимости, берут за изменение назначения как частных, так и государственных участков. В конце прошлого года мэрия серьёзно пересмотрела ставки, чем вызвала недовольство и возмущение застройщиков, ссылавшихся на то, что при покупке участков они ориентировались на другие расценки, а значит, теперь экономика проектов может значительно ухудшиться. В ранее принятую формулу добавили коэффициент локации: 2 — для участков в границах старой Москвы и 8 — для пятен на территории новой. Также стали дополнительно учитывать разные факторы, например площадь участка. Правда, у девелоперов есть возможность получить рассрочку на период строительства. Сравнивая два мегаполиса, стоит учитывать крайне важный нюанс: в Москве в процессе приватизации в частные руки было отдано мало земли, в основном столичный земельный фонд принадлежит государству, отмечает Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. "В Петербурге иначе — приватизация, в том числе и земли, шла очень активно, своих земельных ресурсов у города осталось немного. Поэтому и решения земельных вопросов в наших городах должны выглядеть принципиально по–разному", — считает он. Инициатива неоднозначна. С одной стороны, для города полезно и нужно, чтобы девелоперы подходили к проектированию и возведению жилых комплексов по принципу комплексной застройки, сразу рассчитывали перспективную нагрузку на инфраструктуру, планировали необходимые объекты. В этом случае город стабильно развивается без образования жилых массивов с тотальной нехваткой школ, детских садов, дорог, общественных пространств. С другой стороны, перекладывать все эти затраты на застройщиков (а по сути, на покупателей квартир) — значит стимулировать дальнейшее снижение доступности жилья. Зачем тогда генплан? Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, также обращает внимание на то, что предложенный механизм не соотносится с концепцией долгосрочного развития города. "Если, оплатив изменение, можно перевести участок из промышленной зоны в жилую, то зачем вообще разрабатывать генеральный план со сроком действия до 2050 года и Правила землепользования и застройки? Говорить о стратегическом планировании в таком случае нет смысла, — говорит она. — С другой стороны, для девелоперов введение чёткой и понятной процедуры — всегда благо. Если есть понятные правила работы, то можно заранее просчитать экономику и сроки реализации проекта". Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru, напоминает, что до сих пор не определены точные механизмы компенсации затрат девелоперов на социалку. "Льготы и преференции сильно зависят от лобби конкретного застройщика в администрации. И пока не ясно, насколько изменится ситуация с появлением дополнительного “налога”", — добавляет эксперт. Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, относится к намерениям Смольного с пониманием. "На мой взгляд, инициатива сделать процедуру перевода земель (изменения на жилую функцию) максимально понятной и прозрачной выглядит вполне логичной. Это поможет застройщикам более точно спрогнозировать свои затраты при входе в проект. В рамках принятия такой процедуры необходимо увязать её с требованиями по финансированию объектов социальной инфраструктуры", — считает он. Требуется усилить лобби Вопросы вызывает и то, будут ли поступления от нового "налога" тратиться каким–либо целевым образом либо растворяться в общем бюджетном котле. Во втором случае, как говорят участники рынка, город получит доход в казну без обязательств расходовать средства на развитие земель, чьё назначение меняется. В таком случае инициатива никак не повлияет на благоустройство определённой территории, зато неизбежно приведёт к очередному витку роста цен на жильё. Впрочем, по мнению Дмитрия Некрестьянова, победителя Юридического рейтинга "ДП", руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры", паниковать девелоперам не стоит. Чтобы начать взимать плату, необходимо внесение изменений в Земельный и Градостроительный кодексы, напоминает он. Это достаточно длительный процесс. "А с учётом способностей города по лоббированию своих интересов в Госдуме может пройти вечность", — резюмирует юрист.
Подробнее читайте на dp.ru ...
